Er moet een tussenvorm tussen huur en koop ontstaan, die (meer) mensen in staat stelt zelf inhoud te geven aan de eigen woon- en leefomgeving. Die tussenvorm, dat is de Wooncoöperatie. Dat is de kern van het essay ‘Op weg naar een zichzelf organiserende samenleving’, dat ik ter gelegenheid van mijn afscheid als wethouder Duurzame Ruimtelijke Ontwikkeling in Almere schreef. Het financieringsmodel dat in Almere is ontwikkeld – ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’, kortweg IbbA – is in eerste instantie bedoeld om mensen met een lager inkomen de mogelijkheid te bieden een eigen huis te bouwen, maar is ook goed toepasbaar in de bestaande bouw. Op deze manier komen er miljarden euro’s vrij, die opnieuw in de volkshuisvesting kunnen worden geïnvesteerd.
Nieuw sociaal stelsel plaatst burgers in de hoofdrol…
Het gaat mij om de transformatie naar een eigendomsneutraal systeem, waarin corporaties en coöperaties complementair aan elkaar zijn. Ik wil wegkomen uit de traditionele, klassieke patronen, en de keuzemogelijkheden van burgers verrijken. Met de Wooncoöperatie krijgt het sociale woonstelsel een nieuwe impuls, waarbij het rigide onderscheid tussen huur en koop – vaak ook het onderscheid tussen de lagere en hogere inkomensgroepen – vervaagt.
Tot nu toe vormde de financiering een blokkade. Het ‘Almeerse model’ laat niet alleen zien dat mensen de verantwoordelijkheid voor het eigen wonen willen en kunnen nemen, maar ook dat er een model is om dat financieel mogelijk te maken. De IbbA-regeling komt er in de kern op neer dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen €20.000 en €36.500 – zonder enige vorm van subsidie – een eigen woning kunnen bouwen; de VOF IbbA, die in het geval van Almere bestaat uit de gemeente Almere en woningbouwcorporaties De Key en Ymere, staat garant voor het bedrag dat de zelfbouwers in eerste instantie niet zelf kunnen financieren.
Deze regeling kan één-op-één worden toegepast op de bestaande voorraad. Concreet betekent dit dat corporaties zowel woningen kunnen verhuren, als woningen kunnen onderbrengen in een Wooncoöperatie. Op deze manier worden huurders in staat gesteld een woning te verwerven van de corporatie waar zij thans huren; het zogenoemde instaprecht voor huurders. De gedachte is dat de huurder – of, beter gezegd: de koper – dát deel betaalt, dat hij of zij op basis van de NHG en Nibud-normen bij de bank kan lenen, net als bij IbbA het geval is. Inkomensstijging zal leiden tot een groter aandeel in het eigendom, en uiteindelijk tot de verwerving van het volle eigendomsaandeel van de woning binnen de wooncoöperatie. Voor wat betreft de woonlasten hoeft er niet noodzakelijkerwijs een verschil tussen huur en koop te zijn.
Met de Wooncoöperatie wordt er een beschermde structuur gecreëerd, die het de kopers mogelijk maakt hun nieuwe bezit adequaat te beheren. Een Wooncoöperatie is niet meer – maar zeker ook niet minder – dan een vorm van gezamenlijk bezit en beheer, van modern aandeelhouderschap van burgers in de samenleving. Binnen de coöperatie is het eigendom een individuele aangelegenheid, maar door de zelforganisatie van bewoners ontstaat er tegelijkertijd een systeem waarin de kwaliteit van de woning en woonomgeving collectief wordt geborgd. De coöperatie maakt dat er bottom-up inhoud wordt gegeven aan een nieuw woonstelsel. Beter gezegd: de burger is niet langer consument, maar wordt producent van het eigen wonen. Idealiter participeren de corporaties in de eerste jaren actief in de Wooncoöperatie. Op deze manier is er sprake van een geleidelijke overgang; waar corporaties een stap terug doen, nemen burgers steeds meer verantwoordelijkheid.
…en maakt miljarden vrij
Bijkomend voordeel is dat de verplaatsing van bezit – van corporatie naar coöperatie – veel geld oplevert. De corporatiesector is, mede als gevolg van het gekozen huurbeleid, de vele subsidies en vooral de explosieve waardestijgingen van onroerend goed, zeer kapitaalkrachtig. Het geld zit echter vast in bakstenen en in grond. Met de verkoop van woningen, zo wordt in de nota becijferd, kan er op jaarbasis zo’n €9 miljard liquide worden gemaakt. Wanneer het bedrag wordt geïnvesteerd in de volkshuisvesting, is het groot genoeg om jaarlijks (tenminste) 20.000 woningen te verbeteren en 30.000 nieuwe woningen te bouwen. Kiezen we voor een verbreding van ons sociale woonstelsel met de introductie van de Wooncoöperatie, dan hoeft er geld vrij om weer volop inhoud te geven aan het sociaal investeren in het wonen.
En dat is nodig ook.
Lees hier het essay.