Al meer dan 100 jaar is ons woningstelsel vooral van professionals en zijn de bewoners slechts huurders. Steeds meer tekent zich het verlangen af bij bewoners om zelf verantwoordelijkheid te kunnen dragen voor de eigen woon- en leefomgeving. Dat gaat niet vanzelf. Daarom vindt er onder de titel ‘De Wooncoöperatie, die komt er wel!’ op 28 mei 2018 in de oude Tramremise van Den Haag het tweede congres plaats over de positie van de Wooncoöperatie binnen ons woonstelsel. De verwachting is, dat de minister van Wonen Kajsa Ollongren uiteen zal gaan zetten op welke wijze zij, de in het regeerakkoord opgenomen paragraaf inzake de bevordering van wooncoöperaties, inhoud zal gaan geven. Dat is een belangrijk moment, want dan zal ook duidelijk worden of ons woonstelsel in de toekomst ook echt van de bewoners zelf zal kunnen gaan worden. Hoe dat in de praktijk zou kunnen gaan werken, laat de Haagse Coöperatieve woningbouwvereniging Tuinstadwijk Daal en Berg zien. Een eclatant voorbeeld dat al 101 jaar (!) een groot succes is. Daarom hier een uiteenzetting van dit geweldige voorbeeld van zelfbestuur van bewoners in hun eigen wooncomplex.

Een van de meest poëtische woonplekken in Den Haag is de Papaverhof in de Bloemenbuurt. De Papaverhof is het centrum van een wooncomplex van zo’n 128 woningen dat in 1917 is ontworpen door de architect Jan Wils en is een vroeg voorbeeld van sociale woningbouw. Om het aantal woningen voor deze groep te optimaliseren is door de architect gekozen om, de in die tijd veel gebruikte, rug aan rug woningen toe te passen. De uitdrukking ‘rug aan rug’ alleen al, zal bij een aantal mensen de wenkbrauwen doen fronsen, omdat deze woningen, in tegenstelling tot de doorzonwoning, een éénzijdige oriëntatie hebben. Hier echter laat de kwaliteit van de architect Jan Wils zich gelden. Hij ontwikkelde een type rug aan rug woning die op ingenieuze wijze tweezijdig is en dus optimaal kan profiteren van het licht. Enkel al de gracieuze plattegronden, maken het de moeite waard om het wooncomplex met eigen ogen te gaan bekijken. Maar ook de Papaverhof zelf is een sieraad. De binnentuin is echt dé ontmoetingsplek voor alle bewoners, maar bovenal een aangename en feeërieke plek voor kinderen om onbezorgd te kunnen spelen. De architectuur van dit sociale woningbouwproject, is van een uitzonderlijke kwaliteit, het is een parel van de Haagse nieuwe zakelijkheid. Naast Jan Wils was Theo van Doesburg verantwoordelijk voor de kleurstelling van het wooncomplex, waarmee het een icoon is geworden binnen het oeuvre van De Stijl. Het wooncomplex is dan ook in 1986 aangewezen als een rijksmonument. Het wooncomplex is opgenomen in de internationale lijst van Iconic Houses. In 2017 vierden de trotse bewoners het honderd jarig bestaan van het wooncomplex met een rijk geïllustreerd jubileumboek ‘De Papaverhof van Jan Wils’ van nai010uitgevers.

1917- 2017: De Wooncoöperatie, die is er al 100 jaar in de Papaverhof in Den Haag

Maar wat misschien nog wel meer bijzonder is dan de architectuur van het project, is de oorsprong van het wooncomplex en het beheer ervan in haar honderdjarig bestaan. De Papaverhof is namelijk, anders dan wat gangbaar is in ons land, in 1917 gerealiseerd door een wooncoöperatie waarin de zittende bewoners alle zeggenschap hebben. De Coöperatieve Woningbouwverenging Tuinstadwijk Daal en Berg is eigenaar van alle woningen, maar toch zijn er onder de bewoners, zowel kopers als huurders. De geestelijk vader van deze constructie is Gerard van Otterloo. In zijn rol als lid van de Raad van Commissarissen van de Coöperatieve Woningbouwvereniging Daal en Berg, heeft hij een gelijke positie gecreëerd voor zowel de kopers als de huurders. Zo hebben de kopers een woonrecht, dat fiscaal en financieel gelijk is aan dat van een gewone koopwoning. De huurders in het wooncomplex hebben een gelijke bescherming als gewone huurders. De kopers en de huurders zijn individueel lid van de wooncoöperatie en zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het huurbeleid, het beheer en het onderhoud. Zo heeft Daal en Berg een bestuur van zes personen, een duurzaamheidscommissie en een feestcommissie. Het bestuur wordt ondersteund door een Verenigingsmanager (Jaap van Dijk) , een parttime opzichter en een secretarieel medewerker (bewoonster). De boekhouding wordt extern uitgevoerd, door een bureau dat bekend is met vastgoedbeheer. Voor beheer en onderhoud zijn op diverse momenten per week en op afspraak medewerkers aanwezig en voor noodgevallen 24/7 bereikbaar. Professioneel voor de vereniging en zichtbaar, behulpzaam en laagdrempelig voor de bewoners. Jaarlijks maakt de medewerker een ronde in het complex om de staat van onderhoud in kaart te brengen. De bewoners kunnen aan het bestuur aanbevelingen doen over gewenste aanpassingen/ingrepen op het onderhoud. Het door de algemene ledenvergadering aangestelde bestuur, bestaande uit bewoners, neemt de besluiten en is verantwoordelijk voor het -financieel- beleid.

De huren van Daal en Berg variëren van circa 55 tot 90% van de maximale redelijke huur. De huur is inclusief de servicekosten van het schoonmaken van de trappenhuizen en collectief elektraverbruik. Uitzondering is een kleine vaste bijdrage voor de glasverzekering. Jaarlijks wordt de huurverhoging door het bestuur vastgesteld. Deze is gematigd en heeft als doel op korte en lange termijn kostendekkend te zijn. Sinds 2016 is besloten om te stoppen met de inkomensafhankelijke huurverhoging en krijgt elke bewoner een gelijke huurverhoging.

Daal en Berg kent vier wachtlijsten. Eén voor kandidaten van buiten de vereniging, één voor kinderen van bewoners (zij kunnen zich op hun achttiende laten inschrijven voor een woning), één voor oudere kinderen met een zorgrelatie met hun ouders, en één voor bewoners die een andere woning in het complex wensen. Dit is statutair vastgelegd en e.e.a. is bedoeld om de onderlinge binding tussen bewoners en die tussen bewoner en monument te stimuleren. Nieuwe leden beginnen veelal op de 1e of 2e verdieping van de portiekflats. Elke woning hiervan wordt verhuurd onder de huurtoeslaggrens, waardoor ze ook voor mensen met een beperkt inkomen bereikbaar zijn. Leden kunnen binnen de vereniging wooncarrière maken. Kinderen die het huis verlaten, kunnen zelfstandig in een portiekflat gaan wonen. Zodoende zijn diverse generaties woonachtig binnen de vereniging. Vooral de leden, die in een laagbouwwoning wonen, blijven daarin tot op hoge leeftijd woonachtig. Uit recente interviews met bewoners bleek dat vooral de oudere bewoners grote waardering hebben voor de unieke en rustige woonomgeving en de onderlinge sociale contacten. Men verwijst daarbij ook naar de voordelen, die de coöperatie heeft op het gebied van zeggenschap en binding met de woonomgeving en elkaar. Begin 2017 overleden twee hoogbejaarde bewoonsters. Hun as werd door de familie uitgestrooid op de door hen zo geliefde Papaverhof. Een uniek voorbeeld van binding met de woonomgeving.

Informatie Coöperatieve Woningbouwvereniging Tuinstadwijk Daal en Berg:

www.daalenberg.nl

Publicatie ‘De Papaverhof van Jan Wils’ – ISBN 978-94-6208-393-6

www.nai010.nl