Mooie kijk van Marit Geluk op ‘De Spelers van Oosterwold’ (en – als een extra – het mysterie van een kavelprijs)

Zondag 20 januari jl. zou in de geschiedenis van ‘Making Almere’ een euforisch moment moeten worden. Gepland stond de première van de film ‘De Spelers van Oosterwold’ van de filmmaker Marit Geluk. De film, die in opdracht is gemaakt van het Bestuurlijk Overleg Oosterwold, zou een persoonlijke impressie laten zien van de filmmaker. Drie jaar lang heeft zij alle betrokken spelers gevolgd in de transformatie van een agrarisch gebied naar een landgoed van initiatieven, waar wonen, werken en stadslandbouw worden gecombineerd.

De grote zaal van de bioscoop Kinepolis in het stadshart van Almere was uitverkocht. De zaal zou vol zitten met de spelers, die in de afgelopen drie jaar het Landgoed Oosterwold hebben gemaakt. Het mocht echter niet zo zijn. De dag ervoor kwam één van de eerste spelers, Frank Meijers, door een tragisch ongeval om het leven. De verslagenheid, in de nog zo jonge gemeenschap van Oosterwold, was groot. De voorpremière van de film werd dan ook terecht uitgesteld naar zondag 3 februari. Voor niemand in de zaal was deze film vrijblijvend. Deze film zou gaan over de mensen die in de zaal zaten, zij zijn de spelers van Oosterwold. De daardoor al aanwezige spanning vermengde zich met emotie toen de vroegere gebiedsregisseur Ivonne de Nood mooie woorden sprak over Frank Meijers:

“Als sparringpartners hebben Frank en ik veel besproken om onderdelen van Oosterwold verder te brengen. (…) Vanuit wederzijds vertrouwen had ik een bondgenootschap met Frank, hij was een heldere denker, scherp, kritisch, belangstellend en het ging altijd over inhoud. Daarbij, had hij altijd op het juiste moment die onvergetelijke glimlach. (…) Door zijn inzet is letterlijk en figuurlijk de weg geëffend voor vele anderen.”

Juist, omdat het bij Oosterwold gaat over een fundamentele omkering in de gebiedsontwikkeling, was deze zondagmiddag voor mij ook een heel bijzonder moment. Toen ik in 2006 als wethouder begon, stond ik voor de uitdaging om inhoud te geven aan de schaalsprong van Almere. De stad zou moeten gaan uitbreiden met maar liefst 60.000 woningen en honderdduizend arbeidsplaatsen. Voorwaar geen geringe opgave. Voor mij was duidelijk, dat de doorontwikkeling van de stad anders zou moeten. Stoppen met het ‘uitrollen van matjes met eindeloze reeksen standaardwoningen’. Dat moest anders en beter. Onder de titel ‘Ik bouw mijn huis in Almere’ werd in 2007 een begin gemaakt met de ‘staalkaart voor particulier opdrachtgeverschap’ in het Homeruskwartier. Vanaf dat moment kregen letterlijk honderden burgers de kans om in Almere hun eigen huis te bouwen. Hier beperkte dit zelf bouwen zich nog tot de door de gemeente omschreven rooilijnen en kavelgrenzen. Zou zelfbouw nog radicaler kunnen? Was het mogelijk om een echte vrijheid te creëren en burgers ook een plek te geven in het vormgeven van de stad? Zou een minutieuze planning van boven af vervangen kunnen worden door een organische ontwikkeling op basis van initiatieven van onderop? Met deze vraagstelling schreven wij voor Almere Hout een meervoudige studieopdracht uit onder vier architectenbureaus. In een openbare bijeenkomst met als titel ‘Mensen maken de Stad, een vakdebat over stedenbouw van onderop in Almere’ discussieerden wij op 11 april 2007, onder leiding van Felix Rottenberg, met zo’n 250 professionals. Het moest anders, maar over het hoe waren de meningen verschillend. Felix sloot de dag dan ook af met de vraag of wij ‘met elkaar getuige waren geweest van ‘een voetnoot dan wel een keerpunt’ in de ontwikkeling van Almere. Uiteindelijk zouden wij, samen met Winy Maas van MVRDV, in de structuurvisie Almere 2.0 de basisprincipes van een organische ontwikkeling voor Oosterwold vastleggen. In een werkmaatschappij werd samen met het Rijksvastgoedbedrijf, de Provincie Flevoland, het Waterschap Flevoland en de gemeente Zeewolde de Ontwikkelstrategie ‘Oosterwold, Land-Goed voor Initiatieven’ opgesteld en vastgesteld. En het plan was inderdaad radicaal. Hier in Oosterwold zou voor het eerst in onze naoorlogse geschiedenis het maken van de stad niet door een planning van bovenaf zijn vorm krijgen.

Hier waren wij voor een deel, vrij van, vaak door speculatie verkregen, grondposities van projectontwikkelaars en woningcorporaties. Oosterwold kon zich gaan onderscheiden door het inmiddels tot Almere Principe verheven ‘mensen maken de stad’.  De mensen met hun ideeën, creativiteit en doorzettingskracht zouden hier worden uitgedaagd om een nieuw stedelijk landschap vorm te geven. Wonen, werken, stadslandbouw, publiek groen, waterbergingen  en infrastructuur zijn hierin de vaste programmatische ingrediënten. Hoe en in welke vorm, zou in vrijheid worden bepaald door de initiatieven van de toekomstige bewoners en ondernemers. Nu, een aantal jaren later, zat de zaal van Kinepolis vol met de spelers van Oosterwold. Velen ervan waren al bewoners van Oosterwold. Anderen zaten volop in de bouw, dan wel stonden te trappelen om aan de slag te gaan. En hoewel de film van Marit Geluk, naast de schoonheid van het landschap en de architectuur, ook liet ook zien dat het zelf bouwen en ontwikkelen in Oosterwold niet altijd gemakkelijk is, was ook duidelijk dat het uiteindelijke resultaat groots is en een uniek woongebied gaat opleveren.

Tjeerd Herrema, Henk Mulder en ikzelf

Ik vond het ook fijn om bij de filmvoorstelling weer een aantal bekenden terug te zien. Zo waren mijn opvolgers Henk Mulder en Tjeerd Herrema er. Wetend welke inspanningen wij met elkaar hebben moeten verrichten om dit bestuurlijk mogelijk te maken, waren wij onverholen trots. De film maakte zo tastbaar dat een gebiedsontwikkeling van onderop succesvol kan zijn. Ik complimenteerde Marit met de film. Zij had met haar voortreffelijke observaties een mooi en realistisch beeld van Oosterwold gegeven. Met een zekere verwondering vroeg ik mij af, waarom de verantwoordelijke wethouder Maaike Veeningen (voorzitter van het Bestuurlijk overleg Oosterwolde) , die wel in de zaal aanwezig was, niet de spelers van Oosterwold welkom heette? Sowieso had ik verwacht meer leden van het college van Almere aanwezig zouden zijn. Het moet toch ook voor hen allen, een mooi en uniek moment zijn in haar wordingsgeschiedenis van Almere. Ik vond het jammer maar stond er verder niet meer bij stil. Het was immers, dankzij de mooie film van Marit Geluk, een hele mooie dag voor alle spelers van Oosterwold.

Nog geen vierentwintig uur later kregen de spelers van Oosterwold, die initiatiefnemer zijn, een koude douche te verwerken. Met een nieuwsbrief werd hen medegedeeld, dat de kavelprijs met onmiddellijke ingang van 42 naar 74,15 euro (beiden bedragen zijn samengesteld uit grondprijs en een bijdrage voor de exploitatie) was verhoogd. Je hoeft geen deskundige te zijn in bestuurlijke procedures om te weten, dat dit besluit al ver voor de première van de film een feit was. Al op 11 december 2018 is er in het Bestuurlijk overleg Oosterwold over gesproken. Met andere woorden het bestuur heeft bewust gewacht met de bekendmaking tot na de première van de film. Ik kan niet zeggen dat ik het erg elegant vond, maar ik begreep ineens wel waarom de verantwoordelijk wethouder ervoor koos om bij de première niet zichtbaar te zijn. Maar nu de nieuwe kavelprijzen toch onderdeel zijn geworden van een publiek discours, wil ik er ook wel wat over zeggen. Want hoe zit het eigenlijk met de grondprijzen van Oosterwold? Kun je bijvoorbeeld grondprijzen van verschillende gebieden, zoals de wethouder op 11 februari jl. deed, in het programma RADAR (Oosterwold 74 euro – Vogelhorst 500 euro) zomaar met elkaar vergelijken? In het geheel niet. Want het gaat over twee wezenlijk verschillende grondexploitaties. Om wat achtergrond over grondbeleid te schetsen grijp ik terug op het gesprek dat ik had met Frank Meijers tijdens mijn bezoek op 29 juni 2016 in Oosterwold. Het gesprek ging over de risico’s die onvermijdelijk verbonden waren met een gebiedsontwikkeling zoals in Oosterwold.  Ik citeer letterlijk de audio-opname:

 AD: “maar dit proces kan niet slagen als je niet open staat voor het ontdekken van dingen.”

FM: “nee precies, maar ik vind het ook prettig dat dat door de gemeente, in dit geval, gewoon erkend is met een lage grondprijs. Want dat is het natuurlijk wel.”

AD: “Nou dat is het principe ook. Het principe is natuurlijk dat als de gemeente een heleboel dingen niet zelf hoeft te doen, en je schuift het naar de mensen toe, dan is het ook logisch dat je een andere grondwaarde krijgt.”

 FM: “Ja, maar dan heb je er ook wat erkenning voor. Je hebt een heleboel ellende, gezeur maar wij hebben er ook niet voor betaald. Ik vind dat eerlijk, het is een faire deal, wij krijgen een korting maar hebben ook alle risico’s.”

 AD: “Maar dat is het principe ook. Waarom zijn gemeentelijke grondprijzen zoals ze zijn? Omdat alle activiteiten al hebben plaatsgevonden. De hele infrastructuur, de planvorming, alles, de basis is gewoon dat de gemeente zo’n heel gebied moet ontwikkelen. Op het moment dat je dat doorschuift naar de mensen, betekent het in feite dat je de kosten doorschuift. Dus is het ook logisch dat je een andere grondprijs hanteert”.

Zo zien wij dat in Vogelhorst of Poort de gemeente alle voorinvesteringen (infrastructuur, zoals wegen riolering, aansluitingen, parken e.a.) zelf ter hand heeft genomen. Dat kan fors in de papieren lopen, ik geef een voorbeeld in Almere Hout Noord waar de gemeente het gebied heeft opgespoten met zand (kosten 120 miljoen, prijspeil 2005).  In Oosterwold zijn er geen vergelijkbare voorinvesteringen gedaan door een overheid. Omdat de grond van het rijk is, is er voor de gemeente zelfs geen sprake van een renteverlies op de grond. Van de initiatiefnemers in Oosterwold wordt gevraagd alles, letterlijk alles zelf te doen. Zij ontginnen het gebied, zij maken de plekken bouwrijp, leggen de wegen en verzorgen, indien nodig, de aansluitingen. Bovendien onderhouden en beheren zij de wegen, het groen, water en het land(bouw). Anders gezegd: in Oosterwold is de rolverdeling volstrekt anders en is het in geen enkel opzicht te vergelijken met welke andere gebiedsontwikkeling ook. Zelfs als je prijzen zou willen vergelijken moet je juist ook de fundamentele verschillen tussen ‘verschillende grondproducten. Dat niet doen is misleidend omdat het een bevoordeling van bewoners en ondernemers in Oosterwold suggereert.

In mijn periode is voor Oosterwold ook nooit gesproken over een ‘marktconforme grondprijs’. Er is namelijk geen markt bij opbod maar een residuele grondprijs. Dat wil zeggen dat eerst gekeken wordt welke investeringen, conform het opgelegde programma van de gemeente, de initiatiefnemers zullen moeten gaan doen. De ruimte die vervolgens overblijft is de grondwaarde. Het gaat dus feitelijk om de restwaarde na aftrek van kosten. Dat kan in een aantal extreme gevallen, bijvoorbeeld bij niet commerciële voorzieningen, zelfs een negatieve grondwaarde opleveren. De nieuwe ‘marktwaarde voor de grond’ is via het Rijksvastgoedbedrijf door een onafhankelijk beëdigd taxateur opgesteld. Het mooie is dat bij een residuele waardebepaling het mogelijk om volstrekt open te zijn over de waardering en hoe men tot die residuele waarde is gekomen. Maar zelfs wanneer alles transparant is, kan er nog een verschil van opvatting zijn. Dan is het gebruikelijk dat er een beroep- en arbitragecommissie wordt ingesteld, bestaande uit door drie partijen aan te wijzen onafhankelijke beëdigde taxateurs, die met elkaar nagaan welke grondwaarde juist in. Het is evident dat in het geval van Oosterwold een contraexpertise wenselijk is. Zo roept de toelichting op de waarderingsmethode al de nodige vraagtekens op.

Kan er in dit geval wel een gemiddelde VON-prijs zijn voor woningen in Oosterwold? En hoe zien de kosten eruit die van de VON-prijs zijn afgetrokken? Klopt dit met de werkelijk te maken kosten? Is de veronderstelling wel juist dat ‘de bouwkosten minder snel zijn gestegen’ in een tijd dat deze explosief gestegen is? En, niet onbelangrijk, als er geen vergelijkbare gebiedsontwikkeling in de regio, is hoe kan deze grondprijsverhoging ‘in euro’s (…) vergelijkbaar zijn met de waardeontwikkeling van grond in de regio’? En, vraag ik mij af of het feit dat er voor Oosterwold geen BTW behoeft te worden afgerekend – een vrijstelling (17.4 status) die geldt voor grond die nog nooit bebouwd is geweest – een rol heeft gespeeld bij het bepalen van het  gronddeel in de kavelprijs. (Kunt u het nog volgen? 🙂

Natuurlijk, ook ik sluit niet uit dat er redenen kunnen zijn voor een objectieve kavelprijs verhoging. Dat zou zeker het geval zijn wanneer de initiatiefnemers van de gemeente verwachten dat deze actiever wordt in het gebied. Bijvoorbeeld wanneer een deel van de wegenaanleg als taak van de initiatiefnemers wordt doorgeschoven naar de gemeente. Maar dat is dan ook waar voor je geld, omdat het feitelijk een verschuiving is van kosten die dan ook niet meer bij de toekomstige bewoners terechtkomen. Maar er zijn zeker ook nog andere aspecten die van invloed zouden kunnen en misschien ook wel moeten zijn op een kavelprijs. Want hoe heeft de taxateur een al dan niet gewenste woningdifferentiatie voor Oosterwold gewaardeerd? Ik mag toch aannemen dat de gemeente Almere erop staat dat er in Oosterwold ook ruimte is en blijft voor initiatiefnemers met een modaal dan wel een laag inkomen? Het zal toch niet zo zijn dat een gebiedsontwikkeling als Oosterwold slechts is voorbehouden aan hogere inkomens? Ik zie al een Haagse tweedeling (zand en het veen) voor mij waarbij de hogere inkomens in Almere zich centreren aan de oostkant van Almere (Overgooi, Vogelhorst en Oosterwold). Hoe het ook zij, er is alle reden om openbaarheid te betrachten bij de uitgangspunten van een waardering van de kavelprijs voor een gebiedsontwikkeling als Oosterwold. Ook zou het volstrekt normaal zijn, wanneer er een beroeps- of arbitragecommissie is waar belanghebbenden naar toe kunnen gaan.

Een volle zaal voor de premiere van de De Spelers van Oosterwold, tja waar is…?

Tot slot zijn er nog twee andere aspecten die de discussie, en dus ook de houding van het bestuur van Almere, kunnen beïnvloeden. Ik weet niet hoezeer deze hebben meegewogen, maar ik weet wel dat ze al langer deel uitmaken van interne discussie. De eerste betreft de concurrentie om de grond. Almere heeft veel bouwgrond in eigendom. Dat kost geld en een te lange leegstand levert zelfs forse renteverliezen op. Het succes van Oosterwold, er staan ca. 1000 (!) kandidaat-initiatiefnemers op de wachtlijst, kan ook de aantrekkingskracht doen afnemen voor gebieden waar hoge grondprijzen worden gecombineerd met strakke stedenbouwkundige regels en verplichtingen met een minimale vrijheid. Zo kan ik mij voorstellen dat ondernemende burgers het geld voor een kavel in Vogelhorst (500 euro) met zelfkracht veel efficiënter kunnen inzetten in een locatie van Oosterwold. Je zou dat zeker ‘marktwerking’ kunnen noemen tussen typen gebiedsontwikkelingen. In ieder geval ziet de afdeling Grondzaken van Almere de klanten liever niet vertrekken naar de rijksgronden van Oosterwold.  Anders gezegd: vanuit haar grondbedrijf heeft Almere een direct belang bij de verhoging van de grondprijzen van Oosterwold. Maar het wordt nog fascinerender. Tussen de Rijksoverheid en Almere, zijn in het kader van de schaalsprong afspraken gemaakt over een extra financiële bijdrage van de rijksoverheid voor de kosten die moeten worden gemaakt. Die bijdrage wordt gestort in het Fonds Verstedelijking Almere. Materieel vult de rijksoverheid het fonds met de grondopbrengsten die zij ontvangt van de eerste 7000 woningen op rijksgrond in Oosterwold. Dat kan aangenaam zijn voor Almere in het geheel maar wanneer er sprake is van een kunstmatige verhoging van het gronddeel in de kavelprijs is is dat wel zuur voor de spelers van Oosterwold. Feitelijk financieren zij dan de wel noodzakelijke verstedelijking van Almere. In ieder geval roept dit vraag op of er op de achtergrond sprake is van een verkapt verdienmodel bij de vaststelling van de kavelprijzen in Oosterwold.

Ik kan zonder verdere informatie niet beoordelen wat bepalend is geweest voor de wel heel forse kavelprijsverhoging in Oosterwold. Wel vind ik het gek, dat wij allen in goed gemoed op een zondagmiddag samenkomen om te gaan kijken naar de première van de film ‘De spelers van Oosterwold’, terwijl een paar spelers, zoals de bestuurlijk verantwoordelijk wethouder, weet dat de dag erop een fors aantal van de aanwezigen, of voor hogere lasten komen te staan en misschien zelfs niet meer kunnen deelnemen. Dit is niet de manier waarop ik,  maar ik neem aan niemand in de zaal, een feestje wil vieren. Het zou dan ook goed zijn wanneer er een volledige transparantie komt hoe de kavelprijs voor Oosterwold is opgebouwd en gewaardeerd. Welke parameters worden gehanteerd, welke opslagen zijn er en waarom? Ook moet je er toch niet aan denken dat door zo’n plotselinge en rigoreuze verhoging de toegang tot Oosterwold, voor modale en lagere inkomens ineens geblokkeerd gaat worden.

Laat in ieder geval duidelijk zijn dat de essentie van een gebiedsontwikkeling als in Oosterwold juist niet is voorbehouden aan wat ‘de gek ervoor kan geven’. In Oosterwold is nooit de winstmaximalisatie het uitgangspunt geweest, maar de maximalisatie van het wonen, de publieke ruimte en de stadslandbouw. Voor Almere zit de echte winst in een gedifferentieerd en kleurrijk gebied, dat aan de gehele stad een extra aantrekkingskracht geeft. Ben benieuwd wat hierover de opvattingen zijn van de gemeenteraad. Misschien is het een idee alvorens de Raad hierover met het College in debat gaat om even tijd te nemen om de film ‘De Spelers van Oosterwold’ in de raadzaal te vertonen. ik kan u verzekeren dat u net zo trots zult zijn als Henk Mulder, Tjeerd Herrema en ondergetekende. Het was dan ook echt de moeite waard om wethouder te mogen zijn in Almere, de plek waar de mensen Oosterwold maken!

Adri Duivesteijn, Wethouder van Almere van 2006-2013

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.