IbbA

In het verlengde van het programma IkbouwmijnhuisinAlmere is in 2008 de financieringsregeling IkbouwbetaalbaarinAlmere, kortweg IbbA, geïntroduceerd. De achterliggende gedachte is dat zelfbouw niet voorbehouden mag zijn aan de hogere inkomensgroepen; ook huishoudens met een inkomen tussen €20.000 en €36.000 bruto per jaar – huishoudens die voor een woning op de wachtlijst staan, en afhankelijk zijn van huursubsidie – moeten de kans krijgen om zelf te voorzien in hun eigen huisvesting.

De (subsidieloze) regeling

IbbA 2In 2008 heeft de gemeente Almere samen met woningcorporatie De Key de VOF IbbA opgericht. Een kleine organisatie, die het de lagere inkomensgroepen mogelijk maakt zelfstandig inhoud te geven aan het eigen wonen. In de kern komt het erop neer dat IbbA-bouwers dát deel financieren dat zij, op basis van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en Nibud-normen, kunnen dragen; dit is minimaal 60% van de totale stichtingskosten. De stichtingskosten bedragen maximaal €185.000. De VOF IbbA draagt via de starterslening van de SVn zorg voor de aanvullende financiering. Na drie, zes, tien en vijftien jaar wordt het inkomen van de IbbA-kopers getoetst; is het inkomen gestegen, dan vertaalt zich dat in een groter aandeel in de financiering. Bij verkoop wordt het genoten rentevoordeel op de starterslening verrekend.

Naast de financiering zorgt de VOF IbbA voor een raamwerk met randvoorwaarden, waarbinnen marktpartijen kunnen komen met aanbiedingen, binnen het vaste budget van €185.000 (grond, bouw, advies, financiering). De goedgekeurde marktpartijen worden door de VOF IbbA uitgenodigd om zich op een bouwmarkt te presenteren, waar zelfbouwers hun bouwplan kunnen komen. Met deze sociale zelfbouwmarkt wordt het huidige systeem letterlijk omgekeerd. Het zijn niet langer de lagere inkomensgroepen die in de rij staan voor een sociale (huur)woning ; het zijn de ontwikkelaars, architecten en aannemers die hun producten aanbieden.  Gedurende het gehele proces is er – een restant van onze zorgcultuur – sprake van verplichte bouwbegeleiding (de kosten van de bouwbegeleider zijn verdisconteert in de totale stichtingskosten).

IbbABelangrijk is dat er geen subsidies worden verstrekt. In tegenstelling tot woningbouwcorporaties, waarvoor gereduceerde grondprijzen gelden, betalen de zelfbouwers een commerciële grondprijs. Dit levert zo’n €10.000 per woning op; een bedrag dat wordt ingebracht in een garantiefonds waarmee risico’s worden afgedekt. Feitelijk is er sprake van een gesloten systeem, gefinancierd door de deelnemers zelf.

In Almere is in september 2013 de 500e IbbA-kavel verkocht. De regeling wordt inmiddels ook toegepast in Nijmegen. Voor meer informatie, zie de website van de gemeente Almere.

In het kort

IbbA is een subsidievrije sociale zelfbouwregeling voor particuliere opdrachtgevers met een laag inkomen die, als toekomstige bewoner(s), zelf de kwaliteit betalen en die naar inkomen betalen.

  • De koper leent wat hij maximaal kan volgens de norm van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • In het algemeen geldt circa 4,5 maal het jaarinkomen (dat tussen €20.000 en €36.500 ligt)
  • De maximale stichtingskosten bedragen €185.000
  • Daarmee is er een tekort
  • Eerste hypotheek conform NHG 60% + starterslening SVn maximaal 40%
  • Koper krijgt drie jaar 100% rentekorting
  • Na 3, 6, 10 en 15 jaar wordt inkomen getoetst
  • Als het inkomen van de koper stijgt, krijgt hij/zij minder rentekorting (scheefwonen is dus onmogelijk)
  • Als de koper verhuist wordt de woning verkocht en worden leningen eerste en tweede hypotheek afgelost
  • De waarde wordt op dat moment naar rato  verdeeld
  • Waardestijging is winst voor beiden
  • Waardedaling is verlies voor starterslening (eventueel aanspraak op NHG)

Tijdlijn en publicaties

  • Vanaf de introductie van IbbA in 2008, is er een groot aantal verkoopmanifestaties georganiseerd. Bekijk hier een voorbeeld van marketingcommunicatie in aanloop naar één van deze manifestaties.
  • Op 28 september 2011 vond in Den Haag een Ronde Tafelgesprek van de commissie van Binnenlandse Zaken plaats (onderwerp: koopmarkt). Bekijk hier de presentatie die Adri Duivesteijn tijdens het gesprek heeft toegelicht.
  • Op 26 november 2012 bezocht de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen de gemeente Almere. Met het werkbezoek wilde de commissie, die bestond uit Kees Verhoeven (D66, voorzitter) Betty de Boer (VVD), Ed Groot (PvdA) en Raymond Knops (CDA) inzicht krijgen in de kosten van zelfbouw, waaronder zelfbouw voor de lagere inkomensgroepen. De belangrijkste conclusie was dat zelfbouwers méér realiseren – meer woning en meer kwaliteit – dan institutionele partijen, voor hetzelfde geld. Bekijk hier de presentatie van Adri Duivesteijn; lees hier het eindrapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen.