De Wooncoöperatie

“Ook zal ik voor eind 2014 komen met een uitwerking van de wooncoöperatie, een vorm van zelforganisatie van kopers en huurders gericht op gezamenlijke doelen, als nieuwe vorm van toegelaten instelling met een wettelijke basis, al dan niet binnen de structuur van de huidige sociale huursector.”

WoonBovenstaande is een citaat uit de brief die de minister voor Wonen en Rijksdienst op 17 december, toen de Wet maatregelen woningmarkt 2014 in de Eerste Kamer werd behandeld, namens het kabinet naar de Eerste Kamer stuurde. Concreet betekent deze toezegging dat uitwerking wordt gegeven aan mijn pleidooi voor een tussenvorm tussen koop en huur, die (meer) mensen in staat stelt zelf inhoud te geven aan de eigen woon- en leefomgeving; een pleidooi dat ik in 2013 expliciteerde in het essay ‘Op weg naar een zichzelf organiserende samenleving’, waarmee ik voortbouwde op de initiatiefnota ‘De koopwoning bereikbaar‘ die ik in 1996 samen met Rick van der Ploeg schreef. Ik zie de toezegging als een belangrijke mijlpaal in onze ruimtelijke ordening. Voor het eerst zal het financieringsmodel dat in Almere is ontwikkeld – ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’, kortweg IbbA –, in eerste instantie bedoeld om mensen met een lager inkomen de mogelijkheid te bieden een eigen huis te bouwen, worden toegepast in de bestaande bouw. Op deze manier komen er miljarden euro’s vrij, die opnieuw in de volkshuisvesting kunnen worden geïnvesteerd.

De gedachten achter de Wooncoöperatie

Al jaren maak ik mij sterk voor de transformatie naar een eigendomsneutraal systeem, waarin corporaties en coöperaties complementair aan elkaar zijn. Ik wil wegkomen uit de traditionele, klassieke patronen, en de keuzemogelijkheden van burgers verrijken. Met de wooncoöperatie krijgt het sociale woonstelsel een nieuwe impuls, waarbij het rigide onderscheid tussen huur en koop – vaak ook het onderscheid tussen de lagere en hogere inkomensgroepen – vervaagt.

Tot nu toe vormde de financiering een blokkade. Het ‘Almeerse model’ laat niet alleen zien dat mensen de verantwoordelijkheid voor het eigen wonen willen en kunnen nemen, maar ook dat er een model is om dat financieel mogelijk te maken. De IbbA-regeling komt er in de kern op neer dat mensen met een bruto jaarinkomen tussen €20.000 en €36.500 – zonder enige vorm van subsidie – een eigen woning kunnen bouwen; de VOF IbbA, die in het geval van Almere bestaat uit de gemeente Almere en woningbouwcorporaties De Key en Ymere, staat garant voor het bedrag dat de zelfbouwers in eerste instantie niet zelf kunnen financieren.

Deze regeling kan één-op-één worden toegepast op de bestaande voorraad. Concreet betekent dit dat corporaties zowel woningen kunnen verhuren, als woningen kunnen onderbrengen in een wooncoöperatie. Op deze manier worden huurders in staat gesteld een woning te verwerven van de corporatie waar zij thans huren; het zogenoemde instaprecht voor huurders. De gedachte is dat de huurder – of, beter gezegd: de koper – dát deel betaalt, dat hij of zij op basis van de NHG en Nibud-normen bij de bank kan lenen, net als bij IbbA het geval is. Inkomensstijging zal leiden tot een groter aandeel in het eigendom, en uiteindelijk tot de verwerving van het volle eigendomsaandeel van de woning binnen de wooncoöperatie. Voor wat betreft de woonlasten hoeft er niet noodzakelijkerwijs een verschil tussen huur en koop te zijn.

Overhandiging Duivesteijn - BlokMet de wooncoöperatie wordt er een beschermde structuur gecreëerd, die het de kopers mogelijk maakt hun nieuwe bezit adequaat te beheren. Een wooncoöperatie is niet meer – maar zeker ook niet minder – dan een vorm van gezamenlijk bezit en beheer, van modern aandeelhouderschap van burgers in de samenleving. Binnen de coöperatie is het eigendom een individuele aangelegenheid, maar door de zelforganisatie van bewoners ontstaat er tegelijkertijd een systeem waarin de kwaliteit van de woning en woonomgeving collectief wordt geborgd. De coöperatie maakt dat er bottom-up inhoud wordt gegeven aan een nieuw woonstelsel. Beter gezegd: de burger is niet langer consument, maar wordt producent van het eigen wonen. Idealiter participeren de corporaties in de eerste jaren actief in de wooncoöperatie. Op deze manier is er sprake van een geleidelijke overgang; waar corporaties een stap terug doen, nemen burgers steeds meer verantwoordelijkheid.

Bijkomend voordeel is dat de verplaatsing van bezit – van corporatie naar coöperatie – veel geld oplevert. Met de verkoop van woningen, zo wordt in de nota becijferd, kan er op jaarbasis zo’n €9 miljard liquide worden gemaakt. Dit helpt corporaties niet alleen om de verhuurderheffing op te brengen; er blijft ook voldoende geld over om blijvend te investeren in onze volkshuisvesting, met in het bijzonder het herstel van de steden en de aanpak van krimpgebieden.

Stand van zaken

Op 2 september heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst bekend gemaakt dat de Wooncoöperatie waarin bewoners – “naar idee van senator Duivesteijn” – hun huurwoning kunnen kopen en het onderhoud en het beheer van de woningen en woonomgeving gezamenlijk kunnen verzorgen, onder de Woningwet een plek krijgt in het woonbestel. Ook wordt geregeld dat corporaties aan bewoners met een lager inkomen leningen voor het onderhoud mogen geven. De wetswijziging is op 2 september naar de kamer gestuurd. Lees hier mijn duiding van het voorstel van Blok, met als titel ‘De wettelijke verankering van de Wooncoöperatie is bijna een feit, maar wat is een Wooncoöperatie?‘.

Tijdlijn en publicaties

    • Op 17 juni 1996 verscheen ‘De koopwoning bereikbaar’, een initiatiefvoorstel geschreven door Adri Duivesteijn en Rick van der Ploeg (als leden van de Tweede Kamerfractie van de PvdA). Lees hier ‘De koopwoning bereikbaar’.
    • In het kader van zijn afscheid als wethouder Duurzame Ruimtelijke Ordening, schreef Adri Duivesteijn het essay ‘De Wooncoöperatie: op weg naar een zichzelf organiserende samenleving’. Op 18 maart 2013 overhandigde hij het eerste exemplaar aan de minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok. Lees hier het volledige essay.
    • In juli 2013 verscheen in SenD een artikel van Adri Duivesteijn – titel: geen woningcorporaties maar wooncoöperaties – dat is geënt op zijn essay over de wooncoöperatie; lees hier het volledige verhaal.
    • Op 23 juni 2014 stuurde de minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, een brief betreft de uitwerking van de wooncoöperatie naar maatschappelijke partijen als Aedes, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, de Vereniging Eigen huis, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Nederlandse Woonbond en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
    • In juni is bekendgemaakt dat “kennis- en netwerkorganisatie Platform31 de komende maanden – met ondersteuning van BZK – een breed programma Wooncoöperaties zal opzetten”. Hierbij zullen met een geïnteresseerde kopgroep van initiatiefnemers maar ook met betrokkenheid van organisaties zoals Aedes, Woonbond en VNG ervaringen worden opgedaan in pilots die worden gedocumenteerd.
    • Op 2 september 2014 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst bekend gemaakt dat de Wooncoöperatie waarin bewoners – “naar idee van senator Duivesteijn” – hun huurwoning kunnen kopen en het onderhoud en het beheer van de woningen en woonomgeving gezamenlijk kunnen verzorgen, onder de Woningwet een plek krijgt in het woonbestel. Ook wordt geregeld dat corporaties aan bewoners met een lager inkomen leningen voor het onderhoud mogen geven. De wetswijziging is op 2 september 2014 naar de kamer gestuurd. Zie hier het persbericht; zie hier het begeleidend schrijven aan de Tweede Kamer; zie hier de Nota van Wijziging; zie hier een eerste proeve AmvB.
    • Impressies vanuit het Congres ‘De Wooncoöperatie, dat zijn wij’ – dat op 9 juni 2016, in Pakhuis De Zwijger in Amsterdam werd gehouden. De wooncooperatie 3Het congres kan worden aangemerkt als het eerste ‘officiële’ congres dat is gehouden nadat het fenomeen wooncoöperatie deel is geworden van de nieuwe Woningwet 2015. De organisatie van het congres was in handen van Platform 31 dat van het ministerie van BZK de opdracht kreeg om n.a.v. de motie Duivesteijn C.S. in de Eerste Kamer die vroeg inhoud te geven aan een actieprogramma ter stimulering van de gedachte achter de Wooncoöperatie. Op het congres gaf minister Blok aan de Wooncoöperatie in het vervolg te beschouwen als ‘natuurlijke personen’ hetgeen het mogelijk maakt voor de woningcorporaties om bij de overdracht van woningen kortingen te verstrekken tot 50% van de taxatiewaarde. Hiermee is een volgende stap gezet in het opbouwen van een non-profitsector in het wonen gerund door de bewoners zelf. Foto’s